Relatório gerencial · Agosto de 2026

O BBIG11 manteve em agosto a distribuição de R$ 0,03 por cota, mesmo valor de julho, após o patamar de R$ 0,02 em junho e de R$ 0,07 entre fevereiro e maio. As receitas imobiliárias somaram R$ 6,9 milhões no mês, acima dos R$ 5,8 milhões de julho, com cerca de R$ 5,0 milhões do Rio Sul, R$ 1,1 milhão do Pátio Paulista e R$ 0,9 milhão do Pátio Higienópolis. Mesmo assim o resultado líquido ficou negativo em R$ 2,5 milhões, contra lucro de R$ 3,2 milhões em julho, por dois fatores explicados pela gestão. O primeiro foi o serviço da dívida do CRI, de cerca de R$ 3,2 milhões no mês ante R$ 3,0 milhões em julho, contratado a 103% do CDI mas com valor absoluto ainda elevado pelo nível da Selic. O segundo foi a alienação parcial de cerca de 776 mil cotas de XPML11 em carteira, que gerou impacto negativo de cerca de R$ 6,9 milhões e levou a linha de receitas de renda fixa e outras a fechar em R$ 5,7 milhões negativos.

O foco central do relatório segue sendo a desalavancagem e o funding da parcela do Rio Sul de cerca de R$ 150 milhões com vencimento em setembro de 2026. Segundo a gestão do BBIG11, essa parcela já está com funding encaminhado em duas frentes, a venda das cotas de XPML11 já executada e a antecipação dos recebíveis dos Pátios, em estágio avançado de estruturação. Em assembleia convocada em 21/08 e aprovada em 08/09, os cotistas autorizaram a cessão de créditos até R$ 310 milhões com validade de 24 meses para quitação de compromissos já assumidos. A gestão informa ainda que existem negociações para monetização de parcela da participação no Rio Sul, entre venda direta e operações estruturadas, e que a parcela dos Pátios de cerca de R$ 157 milhões com vencimento em abril de 2027 e eventual amortização do CRI de cerca de R$ 261 milhões dependem da conclusão desses instrumentos. Nesse contexto a dívida bruta ficou em R$ 568,0 milhões ante R$ 568,9 milhões em julho, com R$ 111,0 milhões em caixa mais cerca de R$ 14 milhões em XPML11 e R$ 81,9 milhões a receber da venda parcial dos Pátios, resultando em dívida líquida de R$ 361,1 milhões ante R$ 359,0 milhões. A posição em XPML11 caiu de 6,40% para 6,18% da carteira, enquanto Rio Sul passou a 58,44%, Pátio Paulista a 17,00% e Higienópolis a 9,79%. A gestão manteve a projeção de curto prazo de dividendos entre R$ 0,03 e R$ 0,04 por cota ao mês, sem garantia futura, e destacou que no consolidado a posição em XPML11 segue positiva ao somar cerca de R$ 4 milhões em rendimentos e R$ 7,7 milhões de ganho de capital do primeiro semestre.

Na operação, com dados de julho, os shoppings mantiveram ocupação próxima de 98,8% e margem NOI acima de 92% no ano. O Rio Sul teve vendas de cerca de R$ 170,3 milhões com alta de 4,9% anual, receita bruta de R$ 16,1 milhões com alta de 7,3% e NOI de R$ 15,2 milhões com alta de 11,7% e margem de 94,7%, com vacância de 1,8% e inadimplência acumulada negativa em 2,1%. O Pátio Higienópolis teve vendas de R$ 131,2 milhões com queda de 4,1% anual, mas receita bruta de R$ 15,6 milhões com alta de 6,8% e NOI de R$ 17,5 milhões com alta de 29,9%, beneficiados por R$ 2,9 milhões não recorrentes de revenda de pontos, com vacância de 2,6%. O Pátio Paulista teve vendas de R$ 126,8 milhões com queda de 1,3% anual, receita de R$ 14,9 milhões com alta de 1,9% e NOI de R$ 13,6 milhões com margem de 91,6% e vacância de 1,1%. Em mercado, o BBIG11 negociou cerca de R$ 23,8 milhões em 46,6 mil negócios em agosto ante R$ 31,0 milhões em 60,3 mil negócios em julho, com fechamento a R$ 4,85 ante R$ 5,47, patrimônio líquido de R$ 965,9 milhões ante R$ 970,7 milhões e base de 37.238 cotistas ante 37.984. O comentário de mercado cita o corte da Selic para 14,00% em agosto, IPCA-15 com deflação de 0,32% e IFIX aos 3.741,80 pontos com queda de 1,46% no mês.