Preço justo de FIIs
Pelo modelo de Gordon: o preço em que o rendimento de um FII ou FIAGRO renderia o mesmo que o Tesouro Direto ou o CDI, mais um prêmio pelo risco do fundo.
VILG11 FII
VINCI LOGÍSTICA FII · Tijolo · Logístico
Resultado
modelo de Gordon- Preço justo
- R$ 115,01
- Cotação
- R$ 87,06
- em 03/11/2026
Cotação 24,3% abaixo do preço justo
- Rendimento usado
- R$ 0,82
- por mês · mediana de 12 meses
- Taxa exigida (k)
- IPCA + 8,56%
- Tesouro IPCA+ 2032, líquido de IR, + prêmio de 2,00%
- DY 12 meses
- 10,96%
- na cotação de hoje
- P/VP
- 0,80
- informe set/26
Como calculamos
P = D₁ ÷ (k − g): D₁ é o rendimento do próximo ano, o dos últimos 12 meses (D₀) crescendo g; k é a taxa exigida; g, o crescimento do rendimento por ano.
- D₀ = R$ 0,82 por mês × 12 = R$ 9,84 por ano
- k = Tesouro IPCA+ 2032 (IPCA + 8,02%), IPCA + 6,56% depois do IR + prêmio de 2,00% = IPCA + 8,56%
- O IR de 15% é pago no vencimento (15/08/2032), sobre todo o ganho, a inflação incluída: com o IPCA de 12 meses (4,58%), IPCA + 8,02% rende 12,96% ao ano; em 5,8 anos, depois do IR, 11,43% ao ano, ou IPCA + 6,56%.
- P = R$ 9,84 ÷ (8,56% − 0,00%) = R$ 115,01
- O preço em que os R$ 9,84 do próximo ano rendem 8,56% acima da inflação, a taxa exigida.
Premissas
Sobre o modelo
- Uma referência para comparar, não uma recomendação de compra ou venda.
- Supõe que o rendimento de hoje continue para sempre, crescendo g ao ano. Não prevê vacância, inadimplência, novas emissões, amortizações nem mudanças nos juros.
- Muda muito com as premissas: com k − g de 8,56%, um ponto a menos daria R$ 130,23; um ponto a mais, R$ 102,97.
- Líquida de IR, a taxa do Tesouro supõe o título levado até o vencimento, e não desconta a taxa de custódia da B3.
- O Tesouro IPCA+ paga uma taxa acima da inflação: serve a um fundo cujo rendimento acompanha o IPCA, como os aluguéis corrigidos todo ano. O Prefixado e o CDI são taxas que já incluem a inflação, como o rendimento de um fundo de papel.