Preço justo de FIIs
Pelo modelo de Gordon: o preço em que o rendimento de um FII ou FIAGRO renderia o mesmo que o Tesouro Direto ou o CDI, mais um prêmio pelo risco do fundo.
BTCI11 FII
BTG PACTUAL CRÉDITO IMOBILIÁRIO - FUNDO DE CRI - FI IMOBILIÁRIO · Papel · IPCA
Resultado
modelo de Gordon- Preço justo
- R$ 7,19
- Cotação
- R$ 8,04
- em 03/11/2026
Cotação 11,8% acima do preço justo
- Rendimento usado
- R$ 0,0955
- por mês · mediana de 12 meses
- Taxa exigida (k)
- 15,93%
- Tesouro Prefixado 2032, líquido de IR, + prêmio de 2,00%
- DY 12 meses
- 14,56%
- na cotação de hoje
- P/VP
- 0,79
- informe set/26
Como calculamos
P = D₁ ÷ (k − g): D₁ é o rendimento do próximo ano, o dos últimos 12 meses (D₀) crescendo g; k é a taxa exigida; g, o crescimento do rendimento por ano.
- D₀ = R$ 0,0955 por mês × 12 = R$ 1,15 por ano
- k = Tesouro Prefixado 2032 (15,78%), 13,93% depois do IR + prêmio de 2,00% = 15,93%
- O IR de 15% é pago no vencimento (01/01/2032), sobre todo o ganho: em 5,2 anos, 15,78% ao ano rendem 13,93% ao ano depois do IR.
- P = R$ 1,15 ÷ (15,93% − 0,00%) = R$ 7,19
- O preço em que os R$ 1,15 do próximo ano rendem 15,93%, a taxa exigida.
Premissas
Sobre o modelo
- Uma referência para comparar, não uma recomendação de compra ou venda.
- Supõe que o rendimento de hoje continue para sempre, crescendo g ao ano. Não prevê vacância, inadimplência, novas emissões, amortizações nem mudanças nos juros.
- Muda muito com as premissas: com k − g de 15,93%, um ponto a menos daria R$ 7,67; um ponto a mais, R$ 6,77.
- Líquida de IR, a taxa do Tesouro supõe o título levado até o vencimento, e não desconta a taxa de custódia da B3.
- O Tesouro IPCA+ paga uma taxa acima da inflação: serve a um fundo cujo rendimento acompanha o IPCA, como os aluguéis corrigidos todo ano. O Prefixado e o CDI são taxas que já incluem a inflação, como o rendimento de um fundo de papel.