Preço justo de FIIs
Pelo modelo de Gordon: o preço em que o rendimento de um FII ou FIAGRO renderia o mesmo que o Tesouro Direto ou o CDI, mais um prêmio pelo risco do fundo.
ADSH11 FII
AD SHOPPING FII · Tijolo · Shopping
Resultado
modelo de GordonO ADSH11 ficou 70 dias sem pagar rendimento (de 21/08/2026 a 30/10/2026): o cálculo começa no que ele pagou em 12 meses, não na mediana.
- Preço justo
- R$ 2,33
- Cotação
- R$ 10,40
- em 05/11/2026
Cotação 345,7% acima do preço justo
- Rendimento usado
- R$ 0,20
- em 12 meses · o que pagou, como no DY
- Taxa exigida (k)
- IPCA + 8,37%
- Tesouro IPCA+ 2032, líquido de IR, + prêmio de 2,00%
- DY 12 meses
- 1,88%
- na cotação de 05/11/2026
- P/VP
- 1,05
- informe set/26
Como calculamos
P = D₁ ÷ (k − g): D₁ é o rendimento do próximo ano, o dos últimos 12 meses (D₀) crescendo g; k é a taxa exigida; g, o crescimento do rendimento por ano.
- D₀ = R$ 0,20 em 12 meses
- k = Tesouro IPCA+ 2032 (IPCA + 7,82%), IPCA + 6,37% depois do IR + prêmio de 2,00% = IPCA + 8,37%
- O IR de 15% é pago no vencimento (15/08/2032), sobre todo o ganho, a inflação incluída: com o IPCA de 12 meses (4,58%), IPCA + 7,82% rende 12,75% ao ano; em 5,8 anos, depois do IR, 11,24% ao ano, ou IPCA + 6,37%.
- P = R$ 0,20 ÷ (8,37% − 0,00%) = R$ 2,33
- O preço em que os R$ 0,20 do próximo ano rendem 8,37% acima da inflação, a taxa exigida.
Premissas
Sobre o modelo
- Uma referência para comparar, não uma recomendação de compra ou venda.
- Supõe que o rendimento de hoje continue para sempre, crescendo g ao ano. Não prevê vacância, inadimplência, novas emissões, amortizações nem mudanças nos juros.
- Muda muito com as premissas: com k − g de 8,37%, um ponto a menos daria R$ 2,65; um ponto a mais, R$ 2,08.
- Líquida de IR, a taxa do Tesouro supõe o título levado até o vencimento, e não desconta a taxa de custódia da B3.
- O Tesouro IPCA+ paga uma taxa acima da inflação: serve a um fundo cujo rendimento acompanha o IPCA, como os aluguéis corrigidos todo ano. O Prefixado e o CDI são taxas que já incluem a inflação, como o rendimento de um fundo de papel.